Når priserne steg så stærkt på huse, som tilfældet var, hang det ikke alene sammen med højkonjunkturen, hvor man kunne konstatere, at arbejdsløsheden faldt fra knap 350.000 i 1993 til kun godt 100.000 i 2007, men også med de gunstige skatteregler. Ejendomsværdiskat (1 pct af ejendomsværdien) kom ind under skattestoppet, jvf ovenfor. Det virkede også stimulerende på huspriserne, at der i 2003 indførtes nye låneformer. Det var de afdragsfrie lån, der gjorde det muligt kun at betale renterne på et lån i en del af lånets løbetid.

Renten og prisudviklingen

Desuden faldt renten, især i den første del af perioden.
   Et  stærkt rentefald var også medvirkende til nye kraftige prisstigninger på boliger i 2014-15.
Når kursen (prisen på obligationen i forhold til 100) svinger betyder det, at den faktiske rente, den såkaldte direkte rente, ændrer sig. Afkastet på en obligation ligger fast. Det bestemmes af den nominelle rente. Når renteafkastet sættes i forhold til prisen, som obligationen er købt til, får man den direkte rente.

Når man køber en obligation, låner man penge til f.eks. en husejer (realkreditobligationer) eller til staten (statsobligationer). Når renten er lav, betyder det, at det er billigere at låne penge til huse. Det kan stimulere byggeriet. Og det kan betyde højere priser på ejerlejligheder og huse, fordi den lavere rente gør det muligt for folk at købe dyrere (når de sidder billigere i prioritetsudgifter).
   Pengene, der er lånt til husejeren, betales tilbage, når obligationen udløber. Så betales hele beløbet tilbage, dvs den pålydende værdi. Når man nærmer sig udløbstidspunktet, vil obligationens kurs derfor nærme sig kurs 100.
    Stigende kurser på obligationer betyder altså, at renten falder, og det bliver billigere at finansiere husbyggeri.

Figur 3: Kursudvikling for realkreditobligationer en tilfældig dag

Kilde: Børsen 20.6.15

Som det ses af figuren ovenover, var der på en dag i juni 2015 stigende rente på nogle obligationer (tallene med rødt). Kurserne faldt. Det betød, at man kunne købe dem billigere end dagen før. Man fik altså et afkast på 1,5 pct i årlig rente, der nu ville kunne sættes i forhold til en lavere pris/kurs på obligationen.

Hvis kursen er under 100, er den effektive rente højere end den pålydende rente. Den effektive rente er den direkte rente med tillæg af fremtidige kursværdistigninger, der følger af mulighed for udtrækning eller indløsning af en obligation til kurs 100.

Kilde: Børsen 22.6.15

Nogle dage senere kom der en brat rentestigning, jvf figur 2 (her med 3pct obligationer). Det ses, at kurser faldt brat, f.eks. 95,48 til 94,65 for den øverste obligation. Det er et afdragsfrit 30 årigt lån.
    Før rentehoppet kostede det 95,48. Det svarer til en faktisk rente (direkte rente) på  3/95,48*100, altså 3 gange 100 divideret med 95,48  =  3,14%. Efter kursfaldet hedder regnestykket 3/94,65*100 = 3,17%. Kursfaldet udløser altså en rentestigning.
    Det, der især er interessant at diskutere i den sammenhæng, er årsagerne til det.
   Årsagen var, at der pludselig den dag kom optimistiske signaler om, at den græske gældskrise formentlig stod foran en løsning.
    Det udløste optimisme og forventninger om øget økonomisk vækst i eurozonen. Med større økonomisk vækst kommer der mere inflation. Og med højere inflation vil også renteniveauet stige. Det viser, hvor forbundet den danske økonomi er med, hvad der sker i udlandet. Danske boligeejere  - i dette tilfælde de, der skal refinansiere deres afdragsfrie BRF lån, kan forvente en højere rente. Dermed får de en højere husleje som følge af begivenheder, der finder sted i Athen og Bruxelles.

Det almindelige renteniveau i samfundet påvirker kurserne på obligationer og dermed renten på obligationer. Hvis renten falder, f.eks. hvis Nationalbanken sætter renten ned, så er der tendens til stigende obligationskurser. Renterne er jo delvist forbundne. Når en rente falder, vil der være tendens til, at de andre også gør det, fordi de, der køber værdipapirer vil sælge de papirer, der ikke giver så højt et afkast og i stedet købe de, der giver et højere afkast.
    Men der kan være betydelige forskelle på den lange rente (længereløbende obligationslån) og den korte rente (bankrente og obligationer med kort løbetid). Hvis man frygter, at der kommer til at ske fremtidige rentestigninger, vil det være risikabelt at ligge med obligationer med lang løbetid, da de jo vil falde i kurs, hvis der er forventninger om mere fart på inflationen og stigende rente. Derfor vil man sælge og dermed medvirke til, at rentestigningen kommer - evt også bare som følge af forventninger.

Konjunkturer og byggeomkostninger

Bygge- og anlægssektoren er meget konjunkturfølsom. Det går op i byggeriet, når konjunkturerne går godt. Så får folk bedre beskæftigelsesforhold og dermed stigende indkomster. Og så vil man ofte bruge mere på at bo. Dermed efterspørges der mere arbejdskraft til nybyggeri og renovering af eksisterende byggeri. F.eks. steg beskæftigelsen meget hastigt i byggesektoren inden finanskrisen i 2008, jvf figuren herunder.

Figur 5: Beskæftigelsen i den danske bygge- og anlægssektor i voldsomme konjunkturskvulp omkring finanskrisen

Kilde: Danmarks Statistik.

Når der opstår mangel på arbejdskraft, kan det føre til stigende lønninger. Dermed stiger det såkaldte byggeomkostningsindeks, der måler, hvor meget det koster at opføre et nyt typisk hus, hvor materialer, lønninger, etc indgår.

Den kraftige opgang i byggekonjunkturen lige før finanskrisen var med til at sætte hele den danske økonomi under pres, og det kan have været medudløsende for finanskrisen. Økonomien blev overophedet, og når der bremses op for hastigt, virker det kriseudløsende (eller forstærker en recession).
    Et stigende byggeomkostningsindeks kan trække alle boligpriser med op. Det viser jo, hvad det koster at bygge et nyt hus. Nye huse er "konkurrenter" med brugte/gamle huse på markedet.

Boligpolitik

Boligpolitik er fastlæggelse af regler (love) om byggeri og boligforbrug. Det er de bevidste forsøg, der gøres fra politisk side, på at styre boligmarkedet ud fra målsætninger, holdning og ideologi.
   Man har f.eks. en målsætning om, at der ikke må være for meget profittænkning i andelsboliger. Derfor er der bestemmelser om maksimalpriser, så indskuddet i andelsboligen ikke er helt underlagt almindelige markedssvingninger.
   Man har målsætninger om, at det skal være muligt for folk med lave indkomster at få råd til en bolig. Derfor har der også siden begyndelsen af det 20. århundrede været huslejeregulering som en beskyttelse af lejerne. Der fastsættes en slags maksimalpris.

Figur 6: Gennem huslejeregulering fastsættes maksimalpriser på lejligheder

Princippet om huslejeregulering er dog ikke så fremtrædende i lovgivningen, som det var engang. Der har været kritik af, at den fører til dårlig allokering, når f.eks. ældre blev boende i store lejligheder i byerne, fordi det var billigt, selv om de måske havde mere lyst til en mindre bolig. Derfor har man i senere lovgivning  lempet på huslejereguleringsbestemmelserne.

Ideologi og politik

Boligpolitikken er et politikområde, hvor partierne ofte kommer op at toppes med hinanden, fordi de repræsenterer forskellige vælgergrupperinger med forskellige interesser i boligpolitikken, skattepolitikken og støttepolitikken (ejendomsværdiskat, grundskyld, boligydelse, huslejesikring) i relation til boligerne.
   De socialistiske partier er typiske gået ind for huslejereguleringens bevarelse, så de over 2 mio lejere i Danmark ikke bliver belastet på økonomien af, at boligen bliver et "spekulationsobjekt".
   De "blå" partier varetager i højere grad ejernes interesser i, at boligskatterne ikke bliver for høje, og de blå partier (bortset fra DF) er typisk tilhængere af frit boligmarked, så huslejefastsættelsen i det private udlejningsbyggeri bliver friere. De mener også, at det er i lejernes egen interesse, idet det forventes at skabe et større udbud i alle prislag, når markedet gives frit.

Boligpolitiske positioner. Ex indsamlet 22.6.2015:

Liberal Alliance:

Der findes et betydeligt støttet boligbyggeri og et stort antal almennyttige boliger i Danmark.
Boligmarkedet er ikke forskelligt fra andre markeder, hvorfor boligmarkedet skal liberaliseres, så lejens størrelse afhænger af udbud og efterspørgsel. Liberal Alliance mener, at lejeloven bør ændres, så udlejer ikke er tvunget til at løbe en stor økonomisk risiko, hvis vedkommende ønsker at leje sin bolig ud, og så lejer og udlejer i det mindste stilles lige. Som reglerne er i dag, kan udlejer i mange tilfælde nemlig ikke engang leje ud til en pris, som dækker de udgifter, udlejer selv har med den pågældende bolig, fordi Huslejenævnet har fastsat lejen på et kunstigt lavt niveau.

Enhedslisten:

Enhedslisten mener, at det er en grundlæggende ret, at der er gode og ordentlige boliger til alle. Og det skal være boliger, som er til at betale for almindelige mennesker. Boligpolitikken skal tage udgangspunkt i, at alle skal have et reelt valg.
Flere almene boliger
Der er behov for flere almene boliger - ikke færre. Derfor er det vanvid at sælge de almene boliger. Det er en provokation mod alle socialt ansvarlige borgere og et kynisk anslag mod den dårligst stillede del af befolkningen.
Boliggevinst skal beskattes
I forhold til det private boligmarked vil Enhedslisten afskaffe rentefradraget og afskaffe skattenedsættelserne for husejere. Husejerne har oplevet store værdistigninger - uden at blive beskattet. Enhedslisten mener, at de arbejdsfri indtægter på boligmarkedet skal beskattes. Men vi ønsker ikke at ramme almindelige boligejere, der blot bruger deres bolig til at bo i. Vi mener, at beskatningen skal ramme selve gevinsten, når den realiseres.
Samtidig ønsker vi at sikre de familier, der pga. den økonomiske udvikling tvinges ud i tvangsauktion. Vi foreslår, at staten opkøber boliger på tvangsauktion til en krone over højeste bud og i stedet udlejer boligen til de nødstedte familier, så de har mulighed for at blive boende i boligen.